Conseils investissement dans la pierre

De nos jours, l’immobilier fait partie des investissements préférés des Français. Le projet d’investissement immobilier rassure, crée un patrimoine… mais il est important de bien se renseigner sur les détails ou de demander conseil avant de conclure toute acquisition d’un bien locatif et de demander des conseils à des professionnels.

L’investissement locatif démarre tout d’abord par le choix du logement : rentabilité, surface, mais aussi situation géographique. Pensez, également, à choisir une fiscalité adaptée à votre situation afin d’optimiser vos impôts en respectant les règles de droit.

Lorsqu’il s’agit d’un premier investissement locatif (acquérir un bien pour le louer), il est généralement conseillé d’acquérir un logement assez petit (studio, deux-pièces) puisque le prix de vente sera moins élevé qu’un appartement / maison avec une grande surface, mais surtout son prix de location au mètre carré sera un peu plus élevé. Vous pouvez vous renseigner au niveau des loyers appliqués sur le marché, en consultant des annonces immobilières d’actualité ou en vous faisant conseiller par des personnes de la profession immobilière.
Au niveau de la localisation, investir dans une grande ville proche de sa résidence principale peut paraître plus pratique pour assurer la gestion du bien.

Afin d’optimiser taxe et impôts, une première question se pose : l’investissement doit-il se faire dans l’ancien ou dans le neuf ? Certains dispositifs fiscaux existent : loi Pinel (anciennement Duflot), loi Denormandie, loi Censi-bouvard… autant de choix que de situations possibles pour l’investisseur. Là aussi, un professionnel peut vous être d’une grande aide afin de faire le choix le plus adapté à votre dossier.

Notre conseil investissement : lorsque vous réalisez ce type d’investissement, il est généralement recommandé d’avoir recours à un crédit, les taux étant actuellement bas. Ainsi, vous pourrez utiliser votre capital pour un autre placement présentant un taux plus élevé que celui de votre crédit. À noter cependant : si vous contractez un crédit, vous serez dans l’obligation d’avoir recours à une assurance emprunteur.

Agences immobilières locales : Elles ont une connaissance approfondie du marché immobilier local et peuvent fournir des conseils précieux.

Courtiers immobiliers : Les courtiers ont accès à une gamme de produits de crédit et peuvent négocier les meilleures conditions en votre nom.

Consultants en investissement immobilier : Fournissent des conseils stratégiques sur l’investissement immobilier, y compris sur la sélection des biens, la structure de financement, la gestion des locataires et plus encore.

Sites web spécialisés et blogs : Il existe des sites web et blogs qui fournissent des informations et des conseils sur l’investissement immobilier à Toulouse.

Forums en ligne : Les membres partagent leurs expériences, leurs succès et leurs échecs.

Séminaires et ateliers : Ces événements sont une excellente occasion d’apprendre de l’expérience d’experts et de réseauter avec d’autres investisseurs.

Livres et publications spécialisés : De nombreux livres fournissent des informations détaillées et des conseils pratiques sur l’investissement immobilier. Ils peuvent être une excellente ressource pour comprendre les principes fondamentaux de l’investissement immobilier.

Frais fixes : Certains conseillers en investissement immobilier facturent un tarif horaire ou un forfait pour leurs services.

Pourcentage du montant de l’investissement : D’autres conseillers facturent un pourcentage du montant total de l’investissement immobilier.

Frais de réussite : C’est pourcentage du profit réalisé sur l’investissement. Ces frais ne sont payables que si l’investissement est profitable.

Combinaison de frais : Les peuvent combiner plusieurs types de frais. Par exemple, ils peuvent facturer des frais fixes pour certains services, et un pourcentage du montant de l’investissement ou du profit pour d’autres.

Le coût de la transaction immobilière, c’est-à-dire de la vente d’un bien immobilier ne concerne pas uniquement le prix de ce bien. En effet, il faut ajouter à ce montant plusieurs frais.

Tout d’abord, les frais de notaire ne sont pas négligeables, ils représentent environ 8% du prix de vente dans l’ancien et 3% dans le neuf. Egalement, il faut prendre en compte les frais d’agence (honoraires) si cet achat n’est pas étranger à une agence immobilière et que ces frais sont à la charge de l’acquéreur. Ils peuvent aller jusqu’à 10% du prix d’achat.

Il est important aussi de prendre en compte les frais liés au crédit immobilier, si l’acheteur décide d’en contracter un. Il y aura les frais de dossier de la banque, les honoraires de courtage si vous faites le choix de passer par un courtier, le montant mensuel de l’assurance emprunteur et les frais de garantie.

Recherche du bien immobilier : Cette phase peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois, en fonction des critères de recherche spécifiques et de l’état du marché immobilier.

Offre d’achat et négociation : Une fois le bien trouvé, l’offre d’achat est acceptée ou rejetée en quelques jours à une semaine. Si une négociation est nécessaire, cela ajoute une ou deux semaines supplémentaires.

Signature du compromis de vente : Le compromis de vente est signé quelques semaines après l’acceptation de l’offre d’achat. Cela donne au vendeur et à l’acheteur le temps de réunir les documents nécessaires.

Recherche de financement : Si l’acheteur a besoin d’un prêt immobilier, le délai de recherche de financement varie entre 1 mois à 45 jours. Les banques ont l’obligation légale d’attendre 10 jours avant d’envoyer l’offre de prêt à l’acheteur.

Signature de l’acte de vente : Après l’obtention du financement, le notaire prépare l’acte de vente. Cela prend généralement entre 2 et 3 mois.

Lors de l’achat d’un bien immobilier meublé, la part des meubles dans le prix de vente total varie en fonction la qualité, l’âge et le nombre des meubles inclus. La valeur des meubles est souvent une petite fraction du prix total de l’immobilier.

Il est courant de voir les meubles représenter environ 5% à 10% du prix total de la transaction. Cela dépend de l’accord conclu entre le vendeur et l’acheteur.

La part des meubles dans une transaction immobilière a des implications fiscales. En France, les frais de notaire sont calculés sur le prix du bien immobilier sans les meubles. Donc, déclarer une partie du prix comme étant la valeur des meubles peut réduire les frais de notaire.

Il faut éviter la surévaluation de la valeur des meubles pour minimiser les frais de notaire. Cela pourrait être considéré comme de la fraude fiscale. L’administration fiscale pourrait demander une justification de la valeur déclarée des meubles.

DVF (Demandes de Valeurs Foncières) : C’est une base de données gérée par le gouvernement français qui contient des informations sur toutes les transactions immobilières réalisées en France au cours des cinq dernières années, hors Alsace-Moselle et Mayotte. Cette base de données est accessible au public et peut être consultée gratuitement en ligne.

Notaires : Ils ont accès à une base de données détaillée des transactions immobilières, qui peut fournir des informations plus précises et plus à jour sur les prix de l’immobilier.

Sites web d’immobilier : Ils publient des informations sur les transactions récentes, y compris les prix de vente.

Agents immobiliers : Ils ont souvent accès à des informations détaillées sur les transactions récentes dans les zones où ils travaillent.

Base de données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) : C’est un outil en ligne proposé par le gouvernement français qui vous permet de consulter les transactions immobilières réalisées au cours des cinq dernières années en France, à l’exception de l’Alsace-Moselle et de Mayotte. Vous pouvez rechercher par adresse ou par zone géographique pour voir les détails des transactions récentes.

Sites web d’immobilier : De nombreux sites d’immobilier permettent de rechercher des transactions récentes en fonction de divers critères, tels que l’emplacement, le type de bien, le prix de vente et la date de la transaction.

Notaires : Les notaires ont accès à une base de données détaillée des transactions immobilières et peuvent fournir des informations précises sur les transactions récentes.

Agents immobiliers : Un agent immobilier local peut fournir des informations détaillées sur les transactions récentes dans la zone où il opère.

Registre foncier : Le registre foncier est un document officiel qui contient des informations détaillées sur les transactions immobilières, y compris les noms des parties, la description du bien et le prix de vente.

Services de données immobilières : Il existe des entreprises spécialisées dans la collecte et l’analyse de données immobilières qui proposent des services d’accès à des informations sur les transactions immobilières.

Inventaire Détaillé de tous les meubles inclus dans la vente. L’inventaire devrait inclure des détails tels que le type de meuble, la marque, l’âge, l’état général et toutes les caractéristiques particulières.

Recherche de marché : Déterminer la valeur actuelle de meubles similaires sur le marché de l’occasion. Vous pouvez utiliser des sites de vente en ligne, des sites d’enchères, ou des magasins d’occasion pour obtenir une idée de ce que les acheteurs sont prêts à payer pour des meubles similaires.

Dépréciation : Tenez compte de la dépréciation due à l’âge et à l’usure. Les meubles perdent de la valeur avec le temps, même s’ils sont bien entretenus. Une règle générale courante est de déprécier la valeur des meubles de 10% par an, bien que cela varie en fonction de la qualité et du type de meuble.

Évaluation professionnelle : Si la valeur des meubles est significative, il faut faire appel à un évaluateur professionnel pour obtenir une estimation précise. Cela peut être particulièrement utile pour les meubles antiques ou de designer.

Il existe différents moyens d’investir et de placer son argent par la transaction immobilière. Le premier, qui est le plus commun, est d’acheter sa résidence principale.

Vous pouvez également investir en résidence locative, c’est-à-dire acheter un appartement ou une maison et mettre ce logement en location. Généralement, cet investissement se fait après avoir acheté sa résidence principale mais ce n’est pas une vérité dans toutes les régions. Vous pouvez également louer un bureau, un terrain, une place de parking… Vous amortirez le montant de vos échéances de prêt en fonction du loyer reçu.

L’un des levier les plus utilisé pour faire de la défiscalisation dans la pierre est l’achat d’un bien locatif neuf avec la loi Pinel. Il s’agit d’un régime de faveur qui a vocation à s’appliquer pour certaines acquisitions effectuées avant fin 2021.

L’investissement en Pinel vous permettra une réduction d’impôts sous certaines conditions qui concernent le logement, le locataire mais aussi le contrat de bail. La réduction d’impôt sera entre 12% et 21% en fonction de la durée de détention.

Vous pouvez placer votre argent dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Avec ce système, vous achetez des parts de la SCPI qui détient, elle, des biens immobiliers ou plus précisément un parc immobilier. Ce dernier peut être loué à des professionnels ou à des particuliers, et les loyers perçus sont redistribués aux détenteurs des parts de la SCPI.

N’hésitez pas à nous solliciter pour étudier votre situation ou répondre à toutes vos questions.

Préparation de la propriété : Assurez-vous que votre propriété est dans le meilleur état possible avant de la mettre sur le marché. Des réparations ou des améliorations mineures peuvent souvent augmenter la valeur d’une propriété et rendre la vente plus rapide.

Évaluation du bien : Faites évaluer votre propriété par un professionnel pour déterminer sa valeur marchande. Cela vous donnera une idée réaliste du prix que vous pouvez attendre de la vente.

Marketing : Utilisez divers canaux pour commercialiser votre propriété, tels que les sites web immobiliers, les médias sociaux, les agents immobiliers, et même le bouche à oreille. Plus votre propriété est exposée, plus il est probable que vous trouviez un acheteur rapidement.

Négociation : Soyez prêt à négocier avec les acheteurs potentiels. Un agent immobilier peut vous aider à naviguer dans ce processus.

Documents légaux : Assurez-vous que tous les documents légaux sont en ordre et prêts à être présentés. Cela inclut le titre de propriété, les certificats de conformité, les rapports d’inspection, et toute autre documentation pertinente.

Financement : Si l’acheteur a besoin d’un prêt hypothécaire pour financer l’achat, assurez-vous qu’il a une pré-approbation en place.

Clôture de la transaction : Une fois que vous avez accepté une offre et que tous les détails ont été réglés, il est temps de clôturer la transaction. Cela implique un rendez-vous chez le notaire pour signer les documents finaux et transférer la propriété à l’acheteur.

Plusieurs étapes sont nécessaires au déroulement d’une transaction immobilière, pour autant cela suit toujours le même plan. La première chose à faire pour vendre son bien est d’évaluer son prix en fonction de sa surface, ses caractéristiques, la ville dans laquelle il est situé… Pour que la valeur soit bien estimée il est souhaitable de faire appel à un professionnel (expert ou agent).

Par la suite, le bien devra être publié dans des annonces à travers une agence immobilière. Sinon, il est possible de le partager dans les « petites annonces » par le biais du vendeur. Si cette option est choisie, la rédaction de l’annonce ne doit pas être écrite à la légère puisque ce sera l’unique regard qu’auront les potentiels acquéreurs sur votre bien. Cela demande un peu de travail : il faut le mettre en valeur avec de belles photos et un texte avenant. Vous pouvez demander l’avis de vos proches afin d’avoir des conseils extérieurs et ne pas vous fermer aux critiques. Après cela, des visites du bien pourront être mises en place pour trouver le futur acquéreur.

Une fois que l’acquéreur et le vendeur sont en accord, le compromis de vente peut être signé. L’acquéreur devra verser un acompte pour preuve de bonne foi (généralement 5% du prix de vente). Habituellement, est insérée dans ces documents une clause suspensive d’obtention de prêt qui a pour finalité d’engager l’acheteur à acquérir réellement le bien uniquement s’il obtient le prêt décrit dans le compromis auprès de la banque.

La dernière étape sera alors la signature de l’acte définitif de vente devant le notaire et la remise des clefs du bien.

Consultation des sites web immobiliers : Ces sites peuvent vous donner une idée des prix de marché actuels à Toulouse.

Engagement d’un agent immobilier local : Ils ont accès à des bases de données détaillées qui répertorient les transactions immobilières récentes, y compris les prix de vente. Ils peuvent également vous donner des conseils sur les tendances actuelles du marché.

Utilisation de l’outil de consultation des prix immobiliers du gouvernement français : Propose un outil en ligne qui vous permet de consulter les prix des transactions immobilières récentes à l’échelle nationale. Vous pouvez utiliser cet outil pour rechercher des transactions spécifiques à Toulouse.

Demande d’une estimation immobilière : Si vous êtes particulièrement intéressé par une propriété spécifique, vous pouvez engager un professionnel pour effectuer une estimation immobilière. Cette estimation se basera sur une variété de facteurs, y compris les transactions immobilières récentes dans la région.

D’après les chiffres les plus récents, environ 37.000 transactions immobilières ont été comptabilisées en Haute-Garonne en 2022, ce qui représente une augmentation de 1,8 % par rapport à l’année précédente, 2021. Un détail particulier a été noté concernant le marché des maisons anciennes. En effet, on constate une diminution des volumes de transactions de -6,7 %, toutefois, cette baisse n’a pas eu d’impact sur les prix qui, fin 2022, continuent d’augmenter de 5 %.