Legal

LA TENDANCE DU MARCHÉ IMMOBILIER EN FIN 2022 

Selon la BPCE, les transactions immobilières dans l’ancien subiront une baisse de 5% - pour atteindre 1 129 000 ventes d’ici 2022 - et de presque 9% en 2023 - soit plus d’un million de ventes. Un résultat qui ne surprend pas du fait du renforcement du DPE (Diagnostique de Performance Énergétique) d’une part, et de la hausse générale des taux d’intérêts d’autre part. Malgré ce ralentissement, le nombre total de transactions (total qui dépasse le million) reste satisfaisant. À noter que depuis 2014, les ventes de biens immobiliers ne cessent d’être en hausse. Exception faite de 2020, année frappée par la crise sanitaire ralentissant l’activité immobilière. Concernant le marché immobilier neuf, le deuxième trimestre 2022 est marqué par une baisse d’environ 15% comparé à l’année 2021, qui fût le début de retour post-crise COVID. Les nouvelles offres sont également réduites avec une baisse de 12% (soit au total 29 000 commercialisations). C’est notamment le cas pour les biens non-collectifs, même si ces derniers concernent moins de 10% des contrats de réservation (VEFA).  Le volume d’offre de logements neufs étant à la baisse en zones tendues, elle est a contrario en augmentation sur les communes situées hors des grandes villes. Ainsi, presque 14% des contrats de réservation finissent par s’annuler, en grande partie à cause de la rapide hausse des taux de ces derniers mois qui complique l’accès au crédit pour l’ensemble des ménages.  Nous vous expliquerons dans un prochain article le mécanisme de cette remontée des taux, ainsi que les limites qu’elle rencontre comme le taux d’usure par exemple....

0

Loi Lemoine 2022

Auparavant, la loi Hamon permettait de changer d’assurance emprunteur dans un délai de 12 mois à compter de la signature de l’offre de prêt. Cependant, la banque n’était pas dans l’obligation d’informer le client de cette possibilité. Aujourd’hui, la loi Lemoine qui entre en vigueur vient modifier les modalités d’assurance des crédits immobiliers. En voici les points principaux :  -> Dans un premier temps, la loi Lemoine va permettre de supprimer le questionnaire de santé pour les prêts de moins de 200 000€ si le terme du prêt est avant le 60e anniversaire de l’emprunteur.  -> Ensuite, pour les personnes déjà atteintes de lourdes pathologies type cancer et hépatite C, le droit à l’oubli passe de 10 à 5 ans. Elles ne seront donc plus pénalisées 5 ans après la fin de leur processus thérapeutique. -> La banque aura, quant à elle, l’obligation annuelle d’informer leurs clients de la possibilité de ce changement, et ne pourra pas facturer de frais pour cette démarche.  Cette loi sera mise en place le 1er juin 2022 pour les contrats souscrits à partir de cette date. Pour les contrats établis avant le 1er juin 2022 (contrats dits « en stock »), la loi Lemoine sera effective à partir du 1er septembre de cette même année....

0

RESILIATION DE L’ASSURANCE EMPRUNTEUR A TOUT MOMENT : Bientôt validé par le Sénat ?

En ce mois de février 2022, les députés et sénateurs ont trouvé une entente en commission mixte afin que la reprise d’assurance emprunteur s’effectue à tout moment et non pas durant la première année du contrat d’assurance ou encore à résiliation annuelle.  Ce droit, s’il s’effectue, sera notifié aux détenteurs d’un contrat d’assurance chaque année, afin qu’ils puissent être en mesure de connaître cette possibilité. En effet, le marché de l’assurance emprunteur est aujourd’hui dominé par les assurances groupes. En 2019, 74% du chiffre d’affaires de ces assurances est réalisé par la banque qui effectue l’emprunt. Cette mesure devrait revoir ce chiffre à la baisse et donc permettre aux ménages de réviser leurs mensualités et d’augmenter leur pouvoir d’achat.  Cependant, cette disposition se doit encore d’être validée par le Sénat et l’Assemblée Nationale, et pourrait le cas échéant, être effective entre juin et septembre suivant la nature du contrat.  Aussi, la commission économique du Sénat à mis un terme au questionnaire médical pour les prêts de moins de 200.000€ par emprunteur et qui prennent fin avant l’âge de 60 ans. Cette mesure a pour but de limiter l’implicite discrimination dont les personnes atteintes de diverses pathologies souffraient lors de leur emprunt. En effet, ces dernières devaient énoncer la liste de leurs antécédents de santé, et se voyaient attribué une surprime....

0

Modification des règles HCSF

Au 1er janvier 2022, les règles imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) ont été modifiées dans le cadre de l’obtention des crédits immobiliers.  Les recommandations auparavant émises par le HCSF se sont transformées en obligations en ce mois de janvier 2022. Ainsi, les nouvelles règles induisent le respect de certaines mesures. Tout d’abord, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35% en incluant l’assurance emprunteur. Ensuite, la durée de l’emprunt ne doit pas dépasser 25 ans au total. Les organismes bancaires peuvent cependant contourner ces mesures dans 1/5ème des cas, en particulier pour les primo-accédants dans l’achat de leur résidence principale.  Ces mesures ont été mises en place dans une optique de sûreté pour limiter les risques pris par les organismes bancaires dans l’accord des prêts aux particuliers.  Cependant, malgré ce durcissement règlementaire, les ménages ne devraient pas avoir plus de mal à obtenir leur crédit qu’en 2021, tout en bénéficiant de taux tout aussi compétitifs en ce début d’année. ...

0

Un taux à 2,2% pour le LEP

Le livret d’épargne populaire va connaitre une augmentation de taux conséquente au 1er février puisqu’il va passer à 2,2% soit plus du double du livret A. Cette augmentation s’explique par l’inflation actuelle. Ce livret est réservé qu’à une partie de la population, pourtant moins de la moitié des personnes éligibles en ont un. Alors, comment bénéficier de ce LEP ? La principale condition à remplir pour ouvrir un LEP, mise à part avoir son domicile fiscal en France, tient en réalité à vos revenus. Pour ouvrir un LEP en 2022, vos revenus de l’année 2020 (qui apparaissent donc sur vos avis d’impôts 2021) ne doivent pas dépasser 20296€ pour une part, 25716€ pour 1,5 parts et 31135€ pour 2 parts. Vous pouvez retrouver le tableau complet sur le site du gouvernement. Le plafond de versement du LEP est fixé à 7 700€, et ses intérêts sont exonérés d’impôts sur le revenu....

0

Livret A : vers une hausse du taux en 2022 ?

Le 13 décembre 2021, le ministre de l’Economie Bruno Le Maire avait annoncé une hausse du taux du livret A pour le 1er février 2022, laissant la décision à François Villeroy de Galhau concernant le montant du taux.  Le gouverneur de la banque de France avait laissé sous-entendre que ce nouveau taux intégrerait l’inflation, soit une augmentation de +0,30%, amenant le taux du livret A aux alentours de 0,80%. Pour l’instant, il s’agit d’une hypothèse et ce taux n’a pour l’instant pas été confirmé pour le support d’épargne préféré des français. Cela devrait être fait pour la mi-janvier. Quoi qu’il en soit, cette augmentation sur ce livret permettant de financer les logements sociaux ne devrait pas modifier énormément l’épargne des français l’année prochaine. Si vous souhaitez faire fructifier votre épargne, l’idéal est de varier vos placements selon votre « profil risques ». ...

0

PTZ : les conditions d’éligibilité conservées pour 2022

Malgré la possibilité d’une réorientation des modalités d’obtention du Prêt au 1er Janvier 2022, le gouvernement français a annoncé en octobre 2021, que les modalités d’obtention du PTZ resteront encore identiques pour l’année 2023. Le Prêt à taux Zéro (PTZ) est un dispositif complémentaire à l’achat d’une première résidence principale, qui permet d’obtenir une partie de son financement sans aucun intérêt bancaire. Seuls sont concernés les biens immobiliers à la construction ou à la rénovation. Les conditions d’obtention mises en place dans le cadre du PTZ sont calculées en fonction de la composition du ménage, de la zone géographique concernée (Zone A, B1, B2, C) et des revenus en N-2. Il est obtenu sur une durée totale de 20, 22, ou encore 25 ans. Par exemple, pour un achat immobilier neuf en Zone A et avec un acheteur unique, si les revenus sont inférieurs à 37.000e, il pourra bénéficier d’un Prêt à taux Zéro à hauteur de 40% de son crédit. Cependant, si un ménage situé en Zone C et constitué de deux personnes, avec des revenus inférieurs à 33.600e, la part du PTZ dans le premier achat neuf, ne représentera qu’une part maximale de 20%. Ainsi, pour les logements neufs, la part que prendra le PTZ dans le prêt total tendra à être plus importante, et donc d’avoir de meilleures conditions d’emprunt....

0

LA REFORME DU DPE

Le DPE donne un état descriptif énergétique d’un bâtiment dans une optique de développement durable pour être en accord avec les différentes politiques environnementales Françaises ou européennes, qui visent à réduire les émissions de gaz à effet de serre et l’existence de logements « passoires thermiques ». Le 1er juillet 2021 a marqué le renouveau du DPE (diagnostic de performance énergétique) à travers une réforme inédite, qui a pour but de lui donner une place plus importante en lui conférant une réelle valeur juridique et une meilleure fiabilité. Le DPE est un document réalisé par le propriétaire d’un bien immobilier afin de le fournir aux acquéreurs dans le cadre d’une transaction immobilière, ou encore aux locataires dans la mise en location d’un bien.  Il est désormais doté d’une valeur juridique égale aux autres diagnostics immobiliers existants, ainsi la responsabilité du propriétaire vendeur ou bailleur est donc engagée face au nouveaux acquéreurs ou locataires.  Il leur permet de connaître le degré de consommation d’énergie du bien et son impact environnemental à travers ses émissions de gaz à effet de serre (GES). C’est un document qui doit être obligatoirement effectué dans les logements par un professionnel agrée. La méthode utilisée pour le définir a évoluée à travers cette reforme car elle se base maintenant sur des données plus concrètes telles que :  Le niveau d’isolation de la construction Les caractéristiques techniques du bâtiment Le système de chauffage   Ce procédé permet par exemple à une copropriété de n’effectuer qu’un seul DPE pour tout les co-propriétaires du bâtiment.  Sa durée reste quant à elle inchangée, avec 10 ans de validité....

0

Reprise d’assurance : bientôt la résiliation infra-annuelle ?

Qu’est ce que la la résiliation d’assurance infra-annuelle ? Cette dernière permet aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt à n’importe quelle date, sans devoir débuter la reprise à date d’anniversaire du contrat. Cela aurait pour but de faciliter les démarches et de rendre la reprise d’assurance plus libre et attractive aux emprunteurs, notamment particuliers. En effet, 75% des emprunteurs ne connaissent pas les modalités de changement d’assurance crédit (date, démarches…), 80% ne connaissent pas le coût et près de 35% ne sont même pas au courant qu’il est possible de revoir leur assurance tout en conservant leur prêt dans leur banque initiale. Selon Xavier Bertrand, candidat à l’élection présidentielle, les banques ne respectent pas le code de la libre concurrence dans les processus de reprise d’assurance, dans le seul but de conserver leur monopole de marché. Une proposition de loi a été déposée et pourrait être mise au débat de la niche parlementaire du groupe Agir Ensemble, prévue le 25 novembre 2021. Ainsi, l’Assemblée Nationale en viendra potentiellement à dicter de nouvelles règles dans le cadre de ces reprises....

0

Quels travaux inclure dans votre prêt immobilier ?

Vous avez trouvé la maison de vos rêves, mais elle nécessite beaucoup de travaux ? Rassurez-vous, vous avez la possibilité d’inclure certains travaux dans votre prêt immobilier, et c’est même recommandé. Explications ci-dessous. Quels travaux puis-je inclure dans mon prêt immobilier ?   Inclure des travaux dans son prêt immobilier n’est pas obligatoire. En revanche, lorsqu’ils sont prévus, il est fortement recommandé de le faire. Profitez-en, votre prêt immobilier peut comprendre tous les travaux liés à de la construction, rénovation, raccordement, mais aussi l’acquisition de tous les meubles à destination immeuble (cuisine équipée, salle de bain…). De manière générale, tout ce qui a vocation à rester dans le bien immobilier et qui ne peut en être détachable pourra être financé par votre prêt. Cela est également valable pour vos aménagements extérieurs comme une clôture ou un portail. Certains sites spécialisés comme clotures-grillages.com vous proposent la réalisation d’un devis en ligne pour estimer le cout des matériaux de votre projet d’aménagement et une section pour vous aider à choisir un artisan près de chez vous. Quel est l’avantage de rajouter les travaux à mon prêt immobilier ?   Il existe de nombreux avantages à rajouter ces travaux dans votre prêt immobilier. Tout d’abord, cela vous permet d’avoir une seule mensualité pour votre acquisition et vos travaux. De ce fait, cela évite une multiplication de crédits, ce qui est plus flatteur d’un point de vue bancaire. Enfin, en incluant ces travaux, vous pourrez profiter de votre taux extrêmement bas du prêt immobilier, mais également de sa durée (jusqu’à 25 ans !). A contrario, si vous contractez un prêt personnel supplémentaire, pour les travaux, votre taux sera beaucoup plus élevé et la durée très raccourcie. Quelles sont les autres solutions pour financer des travaux ?   Si vous n’incluez pas vos travaux dans votre crédit immobilier, d’autres solutions existent. La première est de souscrire un prêt personnel, comme indiqué précédemment. Leur taux varie entre 1 et 5% environ, et leur durée peut aller jusqu’à 120 mois, avec un montant de prêt maximum de 75 000€. Autre solution, l’État a également mis en place « MaPrimeRenov’ », qui est une aide à la rénovation énergétique. Le montant de l’aide varie selon les revenus du demandeur et également l’économie écologique des travaux. Pour en savoir plus, vous pouvez vous rendre sur le site du gouvernement. L’éco PTZ ou éco-prêt à taux zéro, est également un moyen de financer quelques travaux. Compris entre 7 000€ et 30 000€, ce prêt permet le financement de travaux d’isolation, d’installation d’équipements, d’amélioration de performance énergétique, ou encore de réhabilitation d’un système d’assainissement non collectif. Vous pouvez retrouver toutes les conditions sur le site du service public....

0

Donation : 100 000 euros d’exonération supplémentaire

De votre vivant, la loi vous autorise à transmettre votre patrimoine à vos héritiers : un parent peut donner 100 000 euros à chaque enfant, tous les 15 ans, sans être taxé sur cette donation. Mais cette année, avec la crise sanitaire, c’est un nouvel abattement de 100 000 euros qui est mis en place. Ce dispositif ponctuel s’ajoute au premier abattement existant. Toutefois, cette nouvelle exonération est à nuancer puisqu’elle est conditionnée par certains éléments. Cet abattement concerne uniquement une donation de somme d’argent (et non d’un bien), en pleine propriété fait à ses enfants, petits-enfants ou arrières petits-enfants et à défaut de descendance à ses neveux ou nièces. De plus, cette somme doit être affectée sous 3 mois à l’un des motifs suivants : Construction de la résidence principale du donataire Travaux de rénovation énergétique de celle-ci Création ou développement d’une entreprise de moins de 50 salariés (le donataire étant à la direction de celle-ci)   Cette exonération s’applique quel que soit le nombre de donataires. Le plafond de 100 000 euros est fixé par donateur, peu importe à combien de descendants il souhaite transmettre. Ainsi, un même donataire peut recevoir plusieurs dons de 100 000 euros, s’ils proviennent de donateurs différents. Cet abattement très avantageux n’est possible que jusqu’au 30 juin 2021, alors ne tardez pas à l’utiliser !...

0